Manuais do Proprietário e das Áreas Comuns

Como o Cliente contrata o desenvolvimento dos manuais do proprietário e das áreas comuns?

Os Manuais do proprietário e das Áreas Comuns são documentos extremamente relevantes. Entretanto, o Construtor e/ou Incorporador do Empreendimento Predial assume inteiramente a responsabilidade por sua entrega, e o Consumidor ou Proprietário recebe esses manuais como destinatário final.

Além disso, esses manuais contêm informações e diretrizes fundamentadas em Normas Técnicas Vigentes da ABNT e, igualmente, orientam sobre o uso, as manutenções preventivas e as inspeções periódicas. Assim, eles garantem a aplicação correta dos parâmetros de conservação da edificação, cuja finalidade é assegurar tanto a boa performance da vida útil quanto o pleno desempenho dos Sistemas Construtivos e Materiais de Construção Civil.

Podemos comparar a edificação a um carro, uma máquina de lavar ou mesmo um celular. Desse modo, ambos os Manuais das Unidades Autônomas e Áreas Comuns fornecem dados técnicos, como métodos de uso, procedimentos de manutenção preventiva e periódica, suporte pós-obra, legislações e Normas Técnicas Vigentes, garantindo transparência e confiabilidade entre o Construtor e o Incorporador perante o Consumidor. Sobretudo, esses documentos evidenciam a qualidade do empreendimento entregue. No entanto, é fundamental que todos sigam corretamente as orientações fornecidas, para evitar problemas futuros.

Ademais, Construtores e Incorporadores contratam obrigatoriamente a elaboração dos Manuais das Unidades Autônomas e Áreas Comuns, do mesmo modo que uma montadora de carros fornece manuais ao consumidor. Portanto, esses documentos exercem um papel fundamental na orientação e no relacionamento pós-entrega.

Finalmente, esses Manuais das Unidades Autônomas e Áreas Comuns baseiam-se integralmente nas Normas Técnicas Vigentes, a saber, assegurando a conformidade técnica e a segurança no uso adequado dos sistemas e materiais. Consequentemente, os responsáveis pela obra atendem às exigências normativas e promovem maior durabilidade e qualidade para a edificação.

a) A ABNT NBR-14037/2011 (Manual de Operação, Uso e Manutenção em Edificações – Conteúdo e Recomendações Para Elaboração e Apresentação) estabelece diretrizes claras para elaborar e apresentar corretamente os manuais de operação, uso e manutenção das edificações. Portanto, essa norma padroniza as informações indispensáveis sobre a forma adequada de utilização e preservação de cada sistema.

b) A ABNT NBR-5674/2012 (Manutenção em Edificações – Requisitos Para o Sistema de Gestão da Manutenção) define requisitos essenciais para planejar e executar as rotinas de manutenção. Ademais, ela assegura a prevenção de falhas e o prolongamento da vida útil das edificações.

c) A ABNT NBR-15575/2013 (Edificações Habitacionais – Desempenho – Parte 1: Requisitos Gerais) determina padrões de desempenho técnico e segurança que as construções devem cumprir. Assim, a norma contribui para garantir qualidade, confiabilidade e conforto aos usuários.

Quem tem conhecimento técnico para o desenvolvimento dos manuais do proprietário e das áreas comuns?

Engenheiros Civis, Eletricistas, Mecânicos e Arquitetos e Urbanistas emitem a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e a RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo). Portanto, esses profissionais assumem a responsabilidade técnica pelos serviços executados, além disso, garantem a conformidade normativa em suas áreas de atuação. Por fim, o registro adequado desses documentos assegura a legalidade das atividades realizadas.

Como ocorre o processo para a contratação dos manuais do proprietário e das áreas comuns?

Recomenda-se que o cliente forneça:

a) Em primeiro lugar, o Cliente deve fornecer o projeto aprovado pelo Município, os Alvarás, o Habite-se e o Prospecto de Vendas.
b) Além disso, o Cliente também deve apresentar o rol dos projetos de topografia, fundações, estruturas, alvenarias, revestimentos, esquadrias, instalações prediais, automação, cobertura etc.
c) Por fim, o Cliente entrega os memoriais descritivo e de incorporação e, dessa forma, garante a documentação completa necessária para a avaliação da edificação.

O que consta nos manuais do proprietário e das áreas comuns?

Os manuais do proprietário e das áreas comuns contêm índice, introdução, definições, garantias, assistência técnica, relação de fornecedores, relação de projetistas e serviços de utilidade pública. Além disso, eles incluem sistemas hidrossanitários, sistemas eletroeletrônicos, sistema de proteção contra descargas atmosféricas, sistemas de ar condicionado, ventilação e calefação, sistemas de automação, sistemas de comunicação e sistemas de incêndio.

Desse modo, assim, abrangem fundações e estruturas, vedações, revestimentos internos e externos, pisos, coberturas, jardins, paisagismo, áreas de lazer, esquadrias, vidros e pedidos de ligações públicas. Além do mais, eles especificam o programa de manutenção preventiva, registros de inspeções, meio ambiente e sustentabilidade, segurança, operação dos equipamentos e ligações. Por fim, os manuais contemplam a documentação técnica e legal, assim como a elaboração e entrega do manual.