Laudo de Vistoria
de Vizinhança

Objetiva a constatação dos danos pré-existentes e o estado de conservação nos imóveis vizinhos, cujo ato deve ser prévio à construção do prédio, ou até mesmo da reforma deste último, pois o laudo de vistoria de vizinhança propicia segurança técnica, não só ao Construtor e Incorporador, mas principalmente para os Proprietários das Edificações Vizinhas, quanto a possíveis controvérsias relativas às reais origens patológicas e evitando-se ações judiciais dispendiosas e desnecessárias entre as partes. Laudo em consonância com a Norma Técnica Vigente da (ABNT) NBR-12722/1992 (Discriminação de Serviços Para Construção de Edifícios).

Quem contrata um laudo de vistoria de vizinhança?

Toda obra, independentemente do porte, que esteja renteada com uma casa, sobrado, prédios residenciais e comerciais, galpão, salão, etc., requer a elaboração do laudo de vistoria de vizinhança. O objetivo é proteger o patrimônio contra possíveis danos e graves prejuízos financeiros a que o imóvel vizinho pode estar sujeito por interferências diretas da obra, tais como rachaduras em pisos, paredes, tetos, telhados, infiltrações, emperramento de portas, janelas, vidros e até desabamento.

Além disso, construtoras e incorporadoras geralmente contratam o laudo de vistoria de vizinhança, conforme recomendam os subitens 4.1.10.1 e 4.1.10.2 da Norma Técnica Vigente da ABNT NBR-12722/1992 (Discriminação de Serviços Para Construção de Edifícios). No entanto, se a construtora ou incorporadora falhar, o proprietário vizinho pode, por meio da produção antecipada de provas, resguardar-se e realizar o laudo de vistoria de vizinhança por sua conta, independentemente de quem seja o responsável pela construção.

Quais situações exigem a vistoria de vizinhança?

Quando ocorre escavação profunda, movimentação de terra, rebaixamento de lençol freático, cravação de estacas, execução de fundações rasas e profundas, construção de rodovias, consertos e reparos em redes de águas pluviais ou esgoto, é essencial elaborar o laudo de vistoria de vizinhança para resguardar o imóvel do vizinho.

O profissional contratado deve realizar um levantamento rigoroso do raio de alcance da obra, que pode oferecer risco e futuramente afetar imóveis vizinhos, quantificando-os em relação a possíveis danos, incluindo desabamentos.

Além disso, a elaboração do laudo de vistoria de vizinhança só faz sentido quando é realizada antes de demolições de construções remanescentes, montagem de canteiros, barracões, tapumes e outras operacionalizações no terreno. Caso contrário, não haverá nexo na produção antecipada de prova técnica em imóveis vizinhos se a obra já estiver em andamento, ou seja, sem o devido cuidado da construtora e incorporadora, que devem elaborar os laudos antes do início das obras.

Quem realiza o laudo de vistoria de vizinhança?

Engenheiros Civis e Arquitetos Urbanistas são os únicos profissionais que podem elaborar o laudo de vistoria de vizinhança. Além disso, eles devem obrigatoriamente emitir a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU).

O que obrigatoriamente consta no laudo?

De acordo com a Norma de Vistoria de Vizinhança do IBAPE-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Estado de São Paulo), existem três níveis de rigor no laudo de vistoria de vizinhança. O nível da vistoria depende diretamente do raio de influência da obra, considerando o grau de detalhamento das observações feitas e registradas nos imóveis vistoriados.

Além disso, o contratante pode exigir do contratado um dos três níveis de rigor para a elaboração do laudo de vistoria de vizinhança, que são:

Nível 1

Os trabalhos de vistoria se aplicam a grandes canteiros de obra, quando há inúmeros imóveis na área de influência. Nesses casos, são permitidas apenas as caracterizações externas, com a indicação de eventuais sinais de fragilidade e risco.

Nível 2

O laudo considera uma descrição básica e objetiva do imóvel a ser vistoriado, além das anomalias e falhas constatadas. Além disso, ele inclui ilustrações fotográficas que são suficientes para caracterizar a tipologia arquitetônica, o padrão construtivo, o estado de conservação, bem como as anomalias e falhas existentes, cujo raio de vistoria pode ser limitado à área de influência do canteiro de obra.

Nível 3

O laudo inclui todos os elementos relacionados no nível 2 e descreve a caracterização dos revestimentos de piso, parede e forro, além das esquadrias e sistemas construtivos importantes. Além disso, ele considera os elementos construtivos que podem ser relevantes para uma descrição completa do imóvel. O raio de vistoria depende da influência da obra, onde a experiência do engenheiro civil e do arquiteto deve ser levada em conta, especialmente em relação ao fluxo de veículos pesados e ao número de subsolos da obra a ser executada.

As fotos do laudo de vistoria de vizinhança especificam obrigatoriamente o tipo e a gravidade do dano, além do cômodo correspondente do imóvel. Além disso, essas informações devem ser claras para a leitura do leigo em Engenharia.

A clareza técnica e fotográfica do laudo de vistoria de vizinhança é fundamental para que o vizinho proprietário possa pleitear, tanto extrajudicialmente quanto judicialmente, o ressarcimento financeiro pelos danos e prejuízos existentes na edificação que podem ser causados pela imperícia na condução da obra.